El Estudio Contable Brenner, ha analizado las nuevas normas impositivas vigentes a partir de 2017. Entre ellas se destaca la deducción de alquileres en el impuesto a las ganancias en beneficio del locatario, que cumpla determinados criterios y normativas, obligándolo a denunciar el contrato.
Ello, frente a los costos impositivos que recaen sobre el locador que, que si bien ya eran obligaciones normadas con anterioridad, muchas veces no se cumplían por falta de declaración de los contratos de alquiler o por el manejo de las locaciones en la informalidad. Aprovecharemos el presente trabajo para resumir la normativa impositiva vigente para el caso de locaciones.
De acuerdo con la nueva normativa, se incluye como deducción permitida en el Impuesto a las Ganancias de cuarta categoría (rentas de trabajo personal) el pago de hasta el 40% del valor del alquiler, con un tope anual de $51.967, quienes certifiquen que son locatarios de la vivienda única y que no son propietarios de otra casa o departamento (puede ser titular de un terreno).
Resulta evidente que para aquellos que cumplan dichos requisitos se generará un ahorro en el pago del impuesto que, de acuerdo con el monto de la deducción y la escala del impuesto que le corresponda, el ahorro puede llegar hasta $ 18.000 anuales.
Para ser beneficiarios de esta deducción, la AFIP ha establecido las siguientes obligaciones:
- El locador deberá tener el carácter de responsable inscripto en el Impuesto a las Ganancias o
- El locatario deberá enviar a la AFIP, por vía electrónica, el contrato de alquiler, aunque el mismo no esté certificado por escribano y deberá remitir mensualmente los recibos emitidos por el locador o eventualmente el documento que lo reemplace emitido por inmobiliaria.
Veamos ahora las obligaciones propias del locador del inmueble.
A nivel nacional
En el Impuesto a las Ganancias debe declararse el importe de las locaciones devengadas que superen el mínimo no imponible. Reciben el tratamiento de ganancias a primera categoría.
Las locaciones destinadas a casa-habitación están exentas del IVA cualquiera sea su importe, las locaciones de salones de fiesta, conferencias, reuniones y similares están gravadas al 21% otras locaciones comerciales están exentas hasta $ 1.500 mensuales y gravadas al 21% los importes superiores.
Es posible que el locador, cumpliendo los requisitos normados, sea sujeto inscripto en el monotributo, en cuyo caso, el mismo reemplazará el eventual pago de los tributos mencionados por el pago mensual de la cuota del monotributo. Aunque ello no lo exime de la emisión de los recibos de Ley.
A nivel provincial
Los ingresos correspondientes al propietario por la locación de inmuebles están gravados por el Impuesto a los Ingresos Brutos en cada provincia y en la Ciudad de Buenos Aires, todas las jurisdicciones poseen distintas disposiciones respecto de las alícuotas que corresponden a cada una y en qué circunstancias corresponden las exenciones.
En este trabajo nos referiremos únicamente a las normas en la Provincia de Buenos Aires y en la Ciudad de Buenos Aires que son ámbito de actuación de nuestro estudio contable.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
El Código Fiscal de C.A.B.A. dispone que por el ejercicio habitual y a título oneroso en la jurisdicción, de locaciones de inmuebles se paga el impuesto a los ingresos brutos.
Se considera exento (solamente) el alquiler de hasta dos inmuebles para vivienda, con un límite de ingreso de hasta $2.700 mensuales (importe fijado para el año 2017) .
El resto de los alquileres resultan alcanzados por el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
En el caso de viviendas al 1,5%, si se trata de locaciones turísticas al 6% y demás locaciones comerciales al 3%.
Provincia de Buenos Aires
Conforme lo dispuesto por las normas en la Provincia de Buenos, se consideran alcanzadas por el impuesto sobre los Ingresos Brutos las operaciones de locación de inmuebles realizadas dentro de la Provincia en forma habitual o esporádica.
El impuesto no alcanza a los ingresos correspondientes al propietario, persona física, por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que no supere el límite establecido. Para el período fiscal 2017, ese límite fue fijado en $10.695 mensuales o $128.340 anuales.
El resto de los alquileres resultan alcanzados por el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
En el caso de viviendas al 3,5% y locaciones con destino comercial o turístico al 6%.
Convenio Multilateral
En el caso que el locador posea propiedades en más de una jurisdicción o posea domicilio fiscal en una jurisdicción y el inmueble alquilado esté situado en otra, corresponde liquidar el impuesto sobre los Ingresos Brutos, tomando como base los ingresos atribuidos a cada jurisdicción siguiendo las normas establecidas en el Convenio Multilateral, con aplicación de las distintas alícuotas establecidas por cada jurisdicción.